二手樓有僭建可以買嗎？驗樓、樓契與政府命令如何分工？

有僭建的物業是否一定不能買？

不能單憑一句「有僭建」便作出完整判斷。需要了解相關加建或改動、是否已有政府命令，以及其對業權、按揭和清拆費用的影響。即使買方願意接受現狀，仍應把責任清楚寫入合約，而不是只靠口頭承諾。（地產代理監管局）

律師查樓契，是否等於已經驗樓？

不是同一項工作。業權審查涉及契據、權利及法律文件；物業的實際狀況、工程和結構問題，則需要適當的實地檢查及專業判斷。購買曾改動的單位時，文件調查與現場檢查應互相配合。（地產代理監管局）

建議將問題分成兩欄：一欄是「文件顯示甚麼」，另一欄是「現場實際見到甚麼」。兩者不一致的地方，便是需要進一步調查的重點。

買樓前可以如何整理檢查資料？

檢查範圍	建議記錄
間隔及用途	現有間隔、實際用途與所提供圖則是否一致
外牆、露台及天台	有沒有封閉、搭建或其他明顯改動
牆身及門口	有沒有拆改、擴闊或與原有佈局不同的情況
政府及管理文件	有沒有命令、通知、投訴或修復紀錄
賣方說明	工程何時進行、由誰安排、有甚麼批準或完工資料

這是資料蒐集清單，並非僭建認定標準。某項外觀改動是否違法，不能單靠照片或清單勾選判斷。

「按現狀出售」是否令買方沒有風險？

買賣雙方可以就某些責任作出約定，但私人合約不應被理解為可以把不合規工程自動合法化。若政府要求清拆或採取其他行動，物業仍可能受到影響；合約應清楚處理清拆、還原及相關費用由誰承擔。（地產代理監管局）

發現疑似僭建後，較穩妥的下一步

建議先保存照片及賣方提供的資料，再交由律師與合適的建築專業人士分別評估。簽約前未能釐清時，應討論是否需要進一步調查或適當的合約安排，而不是把所有問題留到成交前處理。

常見問題：查冊沒有清拆令，是否代表完全沒有僭建？

不能把「沒有查到命令」當成已完成工程合法性的全面核實。查冊與現場及工程文件核對，應分開理解。（葉謝鄧律師行）

延伸閱讀： 土地查冊及釘契、成交前驗樓、按揭估價不足。