土地查冊、業權審查與釘契：有紀錄是否一定不能買賣？

「釘契」是甚麼意思？

「釘契」是常見俗稱，可能指不同性質的註冊事項或產權負擔。按揭、法院相關文件、政府命令等，涉及的法律效果及處理方法並不相同。判斷是否影響買賣，不能只看查冊上「有沒有紀錄」，而要閱讀有關文件及核實其現時狀態。（葉謝鄧律師行）

土地查冊能看到甚麼？

土地查冊可提供註冊業主、已登記產權負擔及相關文書資料，亦應留意尚待完成註冊的事項。不過，查冊是調查業權的重要起點，並不是對所有業權問題作出保證。（地產代理監管局）

香港現行契約註冊制度下，註冊主要涉及文書的登記及優先次序，並不單憑註冊便令原本無效的文書變成有效，亦不保證註冊人具有無可爭議的業權。（土地註冊處）

有按揭紀錄，是否不能出售？

有按揭並不必然阻止出售。關鍵是能否按合約及銀行要求妥善贖樓，並取得及處理解除按揭的文件。若成交款項不足以清還所需款項，便要及早處理差額及銀行安排。（地產代理監管局）

至於政府命令，則可能涉及清拆、修復或其他法定責任，不是單靠向債權人付款便能處理。應按命令內容核實所需工程、合規文件及買賣雙方的責任。（地產代理監管局）

涉及破產，是否解除破產後便可自行賣樓？

不能只憑「已解除破產」作判斷。已歸屬破產受託人的物業，不會僅因個人解除破產便自動重新歸其所有。出售前須核實財產是否仍由受託人處理，以及誰具有有效轉讓的權限。（破產管理署）

買方應要求釐清哪些事項？

建議就每項重要紀錄，逐一確認：

• 誰有權解除或處理？
• 成交前須取得甚麼文件？
• 款項如何支付？
• 若期限前無法解決，合約有甚麼安排？

這比一句「賣方答應會解釘」更有助評估成交是否可行。

常見問題：問題解決後，舊紀錄是否會從查冊上消失？

不一定。土地註冊處不會因事情已處理便隨意刪除歷史文書。解除或完成處理的情況，可能透過其後的註冊文件反映。（土地註冊處）

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