香港逆按揭是甚麼？安老按揭申請、律師程序、業權及遺產安排完整指南

簡單答案

香港俗稱的「逆按揭」，官方計劃名稱是安老按揭計劃（Reverse Mortgage Programme）。

符合資格的年長業主可以把住宅物業抵押予參與計劃的貸款機構，選擇在固定年期或終身每月收取貸款款項，亦可在符合計劃條件下提取一筆過貸款。業主毋須因為逆按揭而立即出售物業，並可在符合計劃條件下繼續居住。一般而言，私人住宅申請人須年滿 55 歲；以未補地價資助出售房屋作抵押的申請人，一般須年滿 60 歲。

從律師角度而言，逆按揭不單是「將層樓變成退休收入」。它本質上仍然是一項以物業作抵押的貸款及法律交易，涉及：

物業業權 → 現有按揭 → 律師輔導 → 輔導證書 → 正式申請 → 按揭文件 → 土地註冊 → 日後贖回／出售 → 遺產處理。

所以申請前，除了計算每月可以取得多少款項，亦應了解物業日後如何處理，以及逆按揭對家人的影響。

甚麼是逆按揭？

一般住宅按揭的方向是：

銀行借錢給你買樓 → 你每月還款給銀行。

逆按揭的概念則相反：

你已有住宅物業 → 把物業抵押予貸款機構 → 按計劃取得貸款款項。

香港的安老按揭計劃由香港按證保險有限公司營運，透過參與計劃的貸款機構提供貸款。

借款人可以選擇固定年期或終身每月收取款項，亦可在計劃容許的情況下申請一筆過貸款。

但要注意：

逆按揭仍然是一項貸款，不是政府津貼，亦不是把物業賣給銀行。

業主仍然是物業業主，但物業會成為貸款的抵押品。

逆按揭後，層樓是否仍然屬於自己？

是。

辦理安老按揭後，借款人並不是立即把物業出售給銀行。

業權仍然屬於業主，但物業會按貸款安排抵押予貸款機構。

這個分別非常重要。

因為作為業主，借款人仍然需要遵守計劃及按揭文件的相關責任，例如物業用途、保養及其他要求。投委會亦提醒，參加計劃後借款人仍是物業業主，因此仍須承擔物業保養責任。

誰可以申請香港逆按揭？

按現行計劃，一般私人住宅申請人須為 55 歲或以上。

如果抵押的是香港房屋委員會或香港房屋協會的未補地價資助出售房屋，一般最低年齡要求為 60 歲；計劃對某些涉及一筆過貸款用作補地價的情況另有規定。

安老按揭亦接受最多 3 名借款人共同申請；如以多於一個物業作抵押，業權形式亦須符合計劃要求。

除此之外，申請人、物業、業權、居住安排及財務狀況均須符合計劃及貸款機構的要求。

因此，單純符合年齡要求，並不等於申請一定獲批。

申請逆按揭，律師有甚麼角色？

這是很多網上逆按揭文章較少詳細解釋的地方。

香港按證公司現行申請程序明確包括輔導及其後的按揭法律文件。正式申請前，申請人須與合資格輔導顧問會面；完成輔導後取得《輔導證書》，才進一步正式申請。

從法律程序角度，可以理解為以下幾個階段。

第一步：先向參與機構查詢

申請人首先聯絡安老按揭計劃的參與機構。

貸款機構會解釋計劃及初步評估申請資格。

香港按證公司亦特別指出，申請人毋須透過中介人申請安老按揭。

第二步：接受安老按揭輔導

正式申請前，申請人須與合資格的輔導顧問會面。

這個程序並不是一般銀行產品推銷。

輔導的目的，是讓申請人理解安老按揭的：

• 主要特點；
• 權利；
• 責任；
• 費用；
• 法律後果；
• 對本人及家庭的影響。

香港按證公司的資料亦指出，申請人可以考慮讓配偶、子女、其他親屬，以及可能受決定影響的人士一同出席輔導。

成功完成輔導後，申請人會取得《輔導證書》。按證公司的資料冊指出，取得證書後，可在證書發出日起六個月內正式提交申請。

第三步：檢查物業業權及現有按揭

從物業律師角度，這是非常重要的一步。

需要確認的問題可能包括：

• 物業由誰持有？
• 單名還是聯名？
• 是否仍有銀行按揭？
• 土地註冊處有沒有其他押記？
• 是否涉及未補地價資助出售房屋？
• 是否需要先處理現有按揭？
• 業權形式是否符合計劃要求？

如果物業仍有原有銀行按揭，法律程序便可能同時涉及解除現有按揭及辦理新的安老按揭。

香港按證公司現時亦把「解除現有按揭、辦理按揭文件及其他相關法律文件」列為可能涉及的法律費用。

第四步：正式申請及簽署按揭文件

取得輔導證書後，申請人可以向參與機構正式提出申請。

按證公司現行程序亦要求借款人在貸款起始日前完成健康問卷。

貸款獲批後，便進入按揭及其他相關法律文件的簽署程序。

律師在這個階段會按照交易及貸款機構要求處理相關法律文件。

第五步：按揭在土地註冊處登記

安老按揭仍然是一項以物業作抵押的貸款。

因此，相關按揭文件需要按法律及交易要求處理及註冊。

完成後，物業仍然屬於借款人，但受到安老按揭的抵押安排約束。

這亦解釋了為甚麼逆按揭不是單純「銀行每個月派錢」。它背後是一項正式的物業融資及抵押法律安排。

逆按揭可以每月收多久？

計劃讓借款人選擇固定年期或終身每月收取貸款款項。

常見選擇包括固定年期及終身安排；實際可取得的每月金額會受到申請人年齡、物業價值、選擇的年期及計劃條件等因素影響。

因此，不應單憑網上一個例子便假設：「我層樓值 $8,000,000，所以一定每月收到 $XX,XXX。」

實際金額應以參與機構及香港按證公司的計算為準。

可以一次過提取一筆錢嗎？

可以在計劃容許的用途及條件下申請一筆過貸款。

這與每月收取款項可以是不同安排。

如果打算提取較大筆款項，除了考慮眼前現金需要，也應計算：一筆過提款後，未償還貸款餘額如何增加？

因為逆按揭的利息及相關保費會隨貸款累積。

逆按揭最大的成本：欠款會逐步增加

逆按揭與一般按揭其中一個最容易被忽略的差別，是借款人通常不是每月把本金及利息還給銀行。

利息會根據貸款總結欠以複息計算。

按證公司目前列出的費用亦包括基本按揭保費及每月按揭保費；現行每月按揭保費按安老按揭貸款總結欠以年率 1.25% 計算。

因此：

借得愈久、提取愈多，累積欠款一般亦會愈高。

這是考慮逆按揭時不能忽略的財務及遺產因素。

逆按揭有甚麼律師費及其他費用？

可能涉及：

• 利息；
• 按揭保費；
• 輔導費；
• 律師費；
• 解除原有按揭的法律工作；
• 新按揭文件；
• 其他相關法律文件；
• 某些物業可能涉及額外檢驗或其他費用。

香港按證公司現行資料指出，輔導費及相關法律費用在符合安排下可以選擇加借入安老按揭貸款。

所以比較逆按揭時，不應只看「每月收到幾多？」，亦應看「整個貸款長期會累積多少成本？」

逆按揭後，可以把單位出租嗎？

這是一個非常重要的問題。

投委會現有指引指出，在一般安老按揭安排下，相關物業須作為借款人或最後在世借款人在香港的主要居所，並受到出租等方面的計劃條件限制。

因此，如果你的退休計劃本來是「做完逆按揭，再將成個單位出租收租」，便不應假設一定可以。

申請前應先了解最新計劃條款。

借款人百年歸老後，層樓會怎樣？

這是從遺產及繼承角度最值得了解的問題。

借款人離世後，安老按揭貸款需要按計劃處理。

繼承人一般有優先機會安排清還貸款，以贖回物業。

如果沒有贖回，貸款機構可以按計劃安排出售物業，用所得款項償還貸款。

如果出售後有剩餘款項，餘款屬於借款人的遺產；如果出售所得不足以償還符合計劃保障的欠款，相關差額由按揭保險機制承擔，繼承人一般毋須承擔該差額。

所以：

逆按揭並不等於子女一定失去物業。

真正的問題是：到時遺產或家人有沒有能力及意願清還貸款，把物業贖回？

有遺囑，逆按揭物業仍可以留給子女嗎？

可以在遺囑中處理相關遺產權益，但遺囑不能消除已存在的安老按揭。

例如遺囑寫：「我將 A 物業留給女兒。」但立遺囑人離世時，A 物業仍有安老按揭欠款。女兒取得的並不是一個完全沒有負擔的物業。遺產仍須處理按揭貸款。

因此，對有意把住宅留給下一代的人而言：

逆按揭和遺囑應該放在同一個遺產規劃框架內考慮。

投委會亦特別提醒，如果業主希望把住所留給子女或至親，便應審慎考慮安老按揭是否符合自己的需要。

逆按揭與持久授權書有甚麼關係？

這是一個非常值得加入的法律角度。

安老按揭可能是一項維持很多年的安排。借款人日後有可能因失智、中風或其他原因失去精神行為能力。

香港按證公司的安老按揭輔導資料明確提到，申請人可考慮訂立持久授權書（EPA），讓受權人在授權人日後精神上無行為能力時，代為處理安老按揭相關事項，包括在適當授權下處理年度聲明及其他決定。

因此，年長業主在辦理逆按揭時，可以同時問：如果五年後我失去精神行為能力，誰可以合法替我處理這項按揭及其他財務事情？

這正是持久授權書值得一併考慮的原因。

逆按揭與「平安三寶」可以一併考慮嗎？

可以從整體人生規劃角度一起考慮，但三者功能不同。

• 逆按揭：處理退休期間如何利用物業產生現金流。
• 持久授權書：處理日後失去精神行為能力時，由誰管理指定財務及財產。
• 遺囑：處理身故後剩餘遺產如何分配。

所以對擁有住宅物業的退休人士而言，可以把問題理解成：生前有現金流嗎？失去精神能力後有人合法管理財務嗎？離世後剩餘資產如何承傳？

這比單獨只計算每月年金更加完整。

逆按揭是否適合每一位長者？

不是。

如果退休人士希望：

• 繼續居住在自己的住宅；
• 增加退休現金流；
• 不希望立即出售物業；

逆按揭可能是一個值得了解的選項。

但如果最重要的目標是盡量把一個沒有按揭負擔的住宅完整留給下一代，便應特別仔細計算逆按揭長期累積的貸款及利息。

投委會亦建議申請人考慮財務需要、遺產安排、費用及計劃條款。