申請逆按揭前，律師角度建議先問這10條問題

安老按揭不只是「將層樓變成年金」。從法律角度，它是一項以物業作抵押的長期貸款安排，而且正式申請前必須接受合資格執業律師的輔導，了解主要權利、責任及法律後果，再取得《輔導證書》。

因此，在簽署安老按揭文件前，我會建議業主先問清楚以下 10 條問題：

1. 我是否真的符合安老按揭申請資格？

先確認年齡、香港身份證、破產／IVA 狀況，以及物業種類、業權形式、樓齡、出租情況和轉售限制。現行計劃一般要求私人住宅業主年滿 55 歲；未補地價資助出售房屋業主則須年滿 60 歲，其他資格亦須符合計劃要求。

2. 層樓現在的業權形式適合做逆按揭嗎？

要先查看物業由誰持有，以及屬單名、聯權共有或其他形式。多名借款人的物業業權須符合計劃規定，不應為了申請逆按揭便自行先做轉名。HKMC 亦特別提醒，有意申請人士在改變物業業權前應先向參與機構查詢，以免產生不必要費用。

3. 層樓仍然有按揭，可以申請嗎？

應先確認現有按揭欠款，以及如何解除舊按揭。安老按揭涉及新的抵押安排，相關法律費用亦可能包括解除現有按揭及辦理新按揭文件。

4. 除了我之外，仲有邊個住喺層樓？

這一點非常重要。如果有其他非業主人士居住或對物業享有權益，他們可能需要在貸款提取前簽署《承諾書》，確認貸款機構的權益具有優先地位，並同意在貸款機構強制執行安老按揭時遷出。

5. 做了逆按揭之後，我是否仍然是業主？

是。安老按揭是把物業抵押給貸款機構作貸款抵押品，並非把物業立即出售給銀行；物業業權仍然屬於借款人，而且在符合計劃條款的情況下可繼續居住。

6. 我每月收到錢，但實際欠銀行的數目會怎樣增加？

這是申請前一定要明白的問題。每月支付款項、一筆過支付款項、利息及相關費用會影響未償還貸款總額，而利息按複息計算；按揭保費亦會計入貸款結欠。時間愈長，累積欠款可能愈大。

7. 一筆過提款，會否影響日後每月收到的年金？

會有影響。一筆過支付款項會影響可提取的貸款及其後每月支付安排；如果提取獲批的最高一筆過支付款項，更可能不能再提取每月支付款項。因此，不應只看「最多可以一次過借幾多」，而要一併考慮長期現金流。

8. 我百年歸老後，層樓會點處理？

這是安老按揭與遺產規劃交接的核心問題。申請前應了解貸款到期後的處理機制，以及家人如希望保留物業需要面對甚麼安排。尤其如果原本打算把物業留給子女，便應把安老按揭與遺囑及整體遺產安排一併考慮，而不能只看現時每月可以收到多少錢。

9. 我的遺囑及持久授權書需要一併檢討嗎？

值得一併檢討。安老按揭涉及重要物業及長期財務安排，如果日後失去精神行為能力，誰可以處理相關財務事項可能變得十分重要。HKMC 的輔導資料亦明確提到，申請人可就遺產安排、稅務及持久授權書等事項另外取得專業意見。

10. 我是否真正明白自己正在簽甚麼？

這亦是為甚麼安老按揭設有強制律師輔導程序。合資格輔導顧問本身是執業律師，會向申請人解釋計劃特點、借款人的主要權利和責任，以及法律後果；完成輔導並取得《輔導證書》後，才可正式申請。

律師角度的重點

申請安老按揭前，不應只問：

「我層樓每個月可以攞到幾多錢？」

還應該問：

• 「做完之後，我仍然有甚麼權利和責任？」
• 「如果我日後失去精神行為能力，誰替我處理？」
• 「我離世後，家人想保留物業可以怎樣做？」
• 「這項安排會怎樣影響我的遺囑及財富傳承？」

所以，安老按揭其實同時涉及物業、按揭、貸款、精神行為能力及遺產規劃。律師的角色不只是見證簽文件，而是確保申請人在作出一項可能影響餘生及遺產的重要決定之前，真正明白其法律後果。