賣樓款不足還按揭，應該怎樣處理？香港負資產賣樓及贖樓差額指南

賣樓款不足贖樓，最先應該做甚麼？

賣樓款不足以清還按揭時，應先向銀行核實按擬定成交日期計算的贖樓金額，再由律師確認賣方需要補付多少款項，以及何時必須備妥資金。 地產代理監管局的成交指引亦指出，出售負資產物業的賣方，應在成交前與律師確認解除原有按揭所需補付的金額。

找到買方，不代表贖樓問題已經解決。若未能依照合約處理原有按揭及完成交易，賣方可能面對違約申索；不能因為「賣樓後仍欠銀行錢」，便自行認為買賣合約可以取消。

處理這類交易，最重要的是分清三件事：樓價不足多少、成交時實際欠缺多少現金，以及銀行在甚麼條件下才會解除物業抵押。

一、蝕讓、負資產與成交資金不足，有甚麼分別？

「賣樓蝕錢」與「賣樓款不足還按揭」，並不是同一件事。

例如，假設物業當年以700萬元購入，現在以600萬元出售，而尚欠按揭只有400萬元。雖然售價較買入價低，但單看這三個數字，並不存在樓價不足以清還按揭的情況。

相反，如果售價只有560萬元，而尚欠按揭超過這個金額，便涉及出售負資產物業的問題。香港大學社區法網亦以售價未能完全抵銷未清按揭貸款，說明負資產交易的風險。

成交資金不足的範圍，則不只限於負資產。 即使售價略高於按揭本金，計入利息、適用提前還款費用、交易支出及已使用的訂金後，賣方仍可能需要另外準備現金。評估時應把這些項目分開核算，而不是只用「樓價減本金」作結論。按揭的提前還款費用及通知期，亦須按個別貸款安排核實。

二、先取得正式贖樓金額，不要只看按揭本金

贖樓金額可能包含哪些款項？

建議向銀行或貸款機構索取按指定日期計算的清還資料，逐項確認尚欠本金、利息，以及有沒有適用的提前還款費用或其他收費。

銀行公布的收費資料與個別貸款文件，也須一併閱讀。例如，滙豐的按揭說明指出，提前清還可能涉及費用；若一般收費資料與貸款批核書所列費用有差異，應以批核書為準。

因此，不宜把手機銀行顯示的本金餘額，直接當成成交日可以完成贖樓的最終金額。

是否只需要清還這一筆住宅按揭？

還要核實按揭的實際擔保範圍。「所有款項」按揭與只擔保固定金額的按揭並不相同，所需清還的責任未必只限於業主平日留意的一個貸款戶口。

建議直接要求銀行及律師釐清：

按照現有貸款及抵押文件，銀行要收到多少款項、哪些條件必須完成，才會解除這個物業的抵押？

這個問題，比只問「我還欠多少本金」更切合成交需要。

三、如何計算賣樓後需要補付的差額？

初步預算可採用以下方法：

全部贖樓所需款項＋賣方承擔的其他交易支出－整筆成交價＝整宗交易的初步資金缺口。

這是預算方法，不是最終成交結算。製作實際付款表時，還要調整已付款項、已收訂金、費用攤分及其他收支，避免重複計算。

計算示例一：售價560萬元，但贖樓需要580萬元

以下純屬假設示例，並非真實個案或收費報價：

項目	假設金額
整筆物業成交價，包括訂金	港幣560萬元
銀行確認的贖樓金額	港幣580萬元
未包括在贖樓金額內的其他交易支出	港幣5萬元
贖樓及交易合計所需款項	港幣585萬元
整宗交易的初步資金缺口	港幣25萬元

計算為：

580萬元＋5萬元－560萬元＝25萬元。

這個例子假設整筆560萬元售樓款都可按交易安排用於相關支付，亦沒有其他尚未列入的收支。

計算示例二：訂金已用了35萬元，成交時可能要補60萬元

沿用上述數字，假設買方已支付56萬元訂金，成交時只須再付504萬元。這裡的訂金比例純為示範計算，並非指所有交易均須採用相同比例。

再假設賣方已把其中35萬元用於與本宗交易無關的開支，只餘21萬元訂金可供使用，而銀行贖樓額及其他交易費用均維持不變：

成交時可用資金及需要	假設金額
買方尚須支付的樓價餘款	港幣504萬元
仍可用於本宗交易的訂金	港幣21萬元
合計可用售樓款	港幣525萬元
尚需支付的贖樓及交易款項	港幣585萬元
賣方此時須另備的現金	港幣60萬元

計算為：

585萬元－504萬元－21萬元＝60萬元。

這不是同一筆按揭突然多欠了35萬元，而是原本屬於售樓款的35萬元，已經不再可供成交使用。

訂金本身是樓價的一部分，不能在整筆成交價之外再加一次；已使用的訂金，也不能假設成交時仍然存在。

不過，若訂金已用來清還部分按揭，或支付表內所列的交易費用，就應同步扣減相關未付結餘，不能再次把同一筆款項算進差額。

四、尚未簽臨約：先核實成交可行性，再承諾出售

臨時買賣合約可以具有法律約束力，並非等到簽署正式合約後，買賣雙方才開始承擔責任。對條款有疑問，應在簽訂臨約前取得法律意見。

當預計售價接近或低於贖樓額，建議先完成一份資金預算，確認差額來源及可到帳日期，再決定是否接受樓價和成交期限。

例如，若差額需要依靠另一筆貸款、出售其他資產或家人提供款項，應先把金額、條件及時間落實。「有人表示願意幫忙」與「款項可以在成交限期前實際使用」，是兩個不同層次的安排。

可以加入銀行批准或其他特別條件嗎？

可以在簽約前由律師評估是否提出適當條件，再與買方協商，例如銀行解除抵押安排尚待確認時，合約應如何處理。

但不應假設簽了臨約後，自己便有權把新條件加進正式合約。社區法網的說明指出，正式合約磋商階段，一方未必有義務接受超出原有臨約約定的新條款。

訂金應否由律師託管？

如對賣方贖樓能力存在疑問，買方應在簽約前向律師查詢是否需要訂金託管，以及何時可以發放。地產代理監管局亦提醒買方，可就此取得法律意見，以降低賣方未能成交時的訂金風險。

對賣方而言，應先確認訂金的保管及發放條件，不宜把尚未可自由提取的款項，預先列作其他用途的資金。

五、已簽合約才發現不足：應立即處理甚麼？

先把完整資料交給承辦律師

建議立即提供銀行贖樓資料、全部買賣文件、訂金收付及使用紀錄，以及可供補差額的資金證明。

溝通時不要只說「可能差少少」。應盡量列明目前估計差額、計算所用日期、哪些款項已落實，以及哪些仍待批准。

同時核實合約責任及銀行安排

賣方對買方的成交責任，與銀行是否批准另一個還款方案，是兩條需要分別處理的法律及資金安排。一般買賣涉及賣方依約處理原有按揭；銀行方面則須按抵押文件及清還安排解除按揭。

因此，不宜等銀行商討有結果後，才讓承辦買賣的律師知道問題。

需要延期，應由律師協商並清楚記錄

簽約後更改交易條款，不能只由一方自行決定。地產代理監管局亦指出，修改已簽臨約的條款，須取得另一方同意。

建議由律師一併處理新的成交日期、額外費用、訂金保管，以及雙方是否保留原有權利。不要只依賴一句口頭表示「應該可以遲幾日」。

六、沒有足夠現金補差額，可以與銀行商討嗎？

可以及早提出困難並要求評估，但不應假設銀行一定接受分期、減免或先解除抵押。 銀行確有處理財務困難客戶及商討還款方案的渠道，例如滙豐設有專責部門，按客戶情況討論還款安排；這不代表任何指定方案均會獲批。

準備商討前，建議整理售價、贖樓額、可即時支付的款項、每月收支及其他債務，提出自己實際能履行的方案。

可要求銀行評估的事項包括：是否願意在收取指定款項並符合其他條件後解除物業抵押，以及不足之數是否可以另訂還款安排。這些只是需要取得銀行同意的商討方向，不是賣方可以單方面採用的權利。

要分清「解除抵押」與「免除餘下欠款」

商討時，應分別要求書面確認：

物業方面： 銀行在甚麼條件下解除抵押，何時提供所需文件？

債務方面： 尚欠多少款項、如何還款、利息如何計算，以及銀行是否明確同意減免任何部分？

解除按揭的文件處理，與貸款還款方案各有其作用，不能只憑「銀行同意處理賣樓」便推論所有欠款已獲豁免。

較穩妥的做法，是把銀行的正式回覆交由律師核對，確認其內容足以配合實際成交，而不是只保留一個籠統的口頭答覆。

七、最後補不足差額，賣方會有甚麼後果？

若因無法依約解除按揭或完成交易而構成違約，買方可能要求退回訂金、追討損失，或在適當情況下要求實際履行合約。具體補救及可追討金額，須按合約、個案事實及證據分析。

是否最多只需「賠雙倍訂金」？

不是通用規則。

不同臨約及正式合約的違約條款可能不同。有些文件訂明退訂及支付相等款項的安排，另一些則涉及損害賠償或實際履行。不能在未閱讀完整合約前，就把「雙倍訂金」視為所有責任的上限。

只遲一兩天，是否通常沒有問題？

不能自行作此假設。物業買賣合約可能把時間列為要素，成交限期因而具有重要法律作用。即使資金只是稍後到帳，也不代表賣方可以不經協議延遲履行。

建議在知道資金可能趕不上時，立即交由律師評估，而不是等到截止時間過後才提出。

八、有二按或其他押記，是否只要還清第一按揭？

不是。第二按揭屬另一項抵押安排，清還第一按揭不等於第二按揭亦已清還。計算贖樓及成交需要時，應把相關抵押分別核實。

如物業另有押記令或其他產權負擔，亦須按各項文件及買賣合約處理。一般買賣合約會涉及賣方解除相關產權負擔的責任，不能只處理最大額的一筆銀行貸款。

建議向律師提供所有貸款機構資料，而不只是現有第一按揭銀行的名稱。對每一項抵押，都應確認應付金額、解除條件及所需文件。

九、把物業交回銀行，是否就不用再還差額？

一般普通按揭下，不能把「交匙」或銀行出售物業，理解為債務自動一筆勾銷。

地產代理監管局的按揭說明指出，銀行行使售賣權後，若售樓款按適用次序扣除相關項目，仍不足以清還欠款，銀行可以向負有相關責任的人追討不足之數。

因此，在考慮停止供款、交回物業或由銀行處理出售前，應先取得個別法律及財務意見，評估剩餘債務和整體負擔。本文討論的是一般普通按揭；特殊貸款產品及特別協議須另行分析。

十、賣樓款不足還按揭：常見問題

1. 物業仍有按揭，是否一定要先全數還清才可以賣？

不一定。贖樓程序可以與物業買賣配合處理，並非所有業主都要先用自備資金清還整筆貸款才可出售。但所需還款及解除按揭安排，必須能配合交易。

2. 賣樓款剛好等於按揭本金，是否不用另外準備錢？

未必。還要核實利息、適用贖樓收費、法律費用及其他交易支出。建議以銀行確認的贖樓額及律師整理的付款表作預算，而不是只比較樓價與本金。

3. 可否再借一筆短期貸款填補差額？

這是一項需要另外評估的融資決定，不宜只看是否「借得到」。

建議先計算新貸款的總成本、每月供款、到期還款額及實際到帳日期；如還款仍依靠另一筆未落實資金，便不應把它當成已解決的差額安排。

如整體債務已難以負擔，應及早與貸款機構商討還款困難，而不是只透過新增借款延後問題。

4. 延期成交後，原有贖樓金額是否仍然有效？

不要假設有效。建議把新日期通知銀行及律師，重新確認適用金額、利息及付款要求。贖樓涉及清還所需本金及利息，日期改動後應再次核對。

5. 採用「置易付」，是否可以解決樓款不足？

「置易付」是物業交易支付安排，不是提供贖樓差額貸款或豁免欠款的計劃。即使個案適用，仍須另外確認差額資金及解除抵押條件。銀行公會亦建議有意使用的人士，向銀行或律師查詢個別安排。

6. 已交給律師處理，是否代表一定可以成交？

不應作此假設。承辦律師需要依據實際合約、銀行回覆及資金情況處理交易。賣方仍應按要求確認及提供所需款項；對負資產交易，監管局亦明確提醒賣方核實應補付的贖樓金額。

十一、向律師查詢前，建議準備哪些資料？

建議把以下資料整理成一個完整資料包，方便迅速核對：

資料類別	建議提供的內容
物業及業主	物業地址、登記業主資料，以及現有查冊文件
買賣文件	臨約、正式合約、補充協議及成交期限
按揭及其他貸款	貸款機構名稱、批核書、近期結單、正式贖樓資料
訂金紀錄	已收多少、由誰保管、尚餘多少及已支付到哪裡
差額資金	自備款項、已落實資金、尚待批准項目及預計到帳日期
相關往來	銀行催款信、還款方案、代理或買方就延期的往來紀錄

這是一份準備清單，並不表示每宗交易都需要表內全部文件。最重要的是如實交代現有狀況，讓承辦律師能分辨「已確認」與「仍待落實」的事項。

葉謝鄧律師行 YTT｜賣樓及贖樓法律服務查詢

準備出售仍有按揭的物業，或已發現售樓款不足以贖樓，歡迎向葉謝鄧律師行查詢買賣合約、贖樓文件及成交安排。

查詢時，請註明是否已簽約、成交日期、銀行贖樓額及目前估計差額。實際服務範圍及費用，應在了解個案後以書面報價及委託文件確認。

賣樓款不足時，關鍵不是只找到一位買方，而是把贖樓金額、差額來源、銀行條件及成交期限一併落實。未簽約應先核實；已簽約則應立即處理，不要把問題留到成交當日。

法律資訊聲明： 本文主要討論香港一般私人住宅二手買賣及普通按揭，僅供一般資訊參考，不構成個別法律或財務意見。實際處理須視乎合約、貸款及抵押文件、銀行要求、物業狀況與當事人情況。文中數字均為假設示例。