如何看清臨時買賣合約？香港二手樓買賣簽「臨約」前必看11項

簡單答案

在香港買賣二手物業，臨時買賣合約不是「意向書」。買賣雙方一經簽署，一般已構成具有法律約束力的合約；即使其後正式買賣合約未能簽署，雙方仍可能受臨時買賣合約約束。

因此，簽署前不要只看樓價和成交日期。至少應核對 買賣雙方身份、物業地址、交吉或連租約、樓價及訂金、付款日期、傢俬電器、地產代理佣金、特別條款、違約後果、訂金是否託管，以及相關文件。

尤其要留意：臨時買賣合約並沒有一份適用於所有交易的法定標準版本。地產代理通常有自己的印刷表格，但附加條款及被刪改的條文，往往才是最容易產生爭議的地方。地產代理監管局亦提醒，價錢、訂金、成交日期及其他重要條件尚未確定時，不應留下大量空白便簽署。

一、先明白：臨時買賣合約有法律效力

很多首次置業人士以為「臨時」兩個字代表之後仍可慢慢改條款。

這是一個危險的誤解。

一份已妥為簽署的臨時買賣合約，一般已是具約束力的物業買賣合約。正式買賣合約的作用通常是將條款進一步完善，而不是讓雙方重新考慮是否買賣。

所以，以下11項最好在落筆簽名之前逐項核對。

1. 核對買方和賣方身份

臨約應清楚列明買方及賣方的姓名及身份資料。

買方尤其應核對：

• 賣方姓名是否與土地註冊處登記業主一致；
• 身份證或其他身份證明文件資料是否正確；
• 如有多名業主，是否全部業主均已列入；
• 如由公司持有物業，公司名稱、商業登記資料等是否正確；
• 如有人代表業主簽署，是否具有適當授權。

地產代理監管局指引亦要求代理核對賣方身份資料與土地註冊處的註冊業主資料。

為甚麼重要？

如果你以為是在向「張先生」買樓，但真正註冊業主是兩個人，或者簽約人根本沒有代表業主簽署的權力，問題便不只是姓名寫錯，而可能直接影響合約及交易。

2. 核對物業地址——天台、平台、花園、車位不要漏寫

臨約上的物業描述必須準確。

通常應以土地查冊資料核對物業地址。如果成交包括：

• 車位；
• 平台；
• 天台；
• 花園；
• 儲物室；
• 或其他附屬部分，

應清楚寫入臨時買賣合約。

地產代理監管局特別指出，如果樓價包括車位、平台或天台，有關部分應清楚列明，並建議以土地查冊所載的物業描述作識別。

例子

你睇樓時一直以為「天台跟樓」，但臨約只寫：

某大廈12樓A室

完全沒有提及天台。

日後才爭論「天台本來是否包括在樓價內」，風險便大幅增加。

口頭說過，不及白紙黑字。

3. 看清楚「交吉」還是「連租約」

這一項對買家十分重要。

如果是「交吉」

一般意思是成交時賣方需要將物業以無人佔用的狀態交給買方。

如果是「連租約」

就應進一步了解：

• 現有租約年期；
• 每月租金；
• 租約屆滿日期；
• 租客已付多少按金；
• 租客是否有欠租；
• 有沒有其他租賃條款；
• 租客按金如何在成交時轉交買方。

如果物業連租約出售，買方應了解租金、租客按金及租約條款；而租客按金應妥善處理，例如由賣方轉交新業主並留下書面紀錄。

地產代理監管局亦指出，如果物業是連租約出售，這一點應明確寫在臨約內。

按揭買家要再多做一步

如需要銀行按揭，應在簽約前向銀行或按揭機構說明物業是：

自住、空置交吉，還是連租約。

不同銀行的批核條件及貸款安排可能不同，不要簽完臨約才假設一定可以取得原先預計的按揭。

4. 樓價、細訂、大訂、尾數——四個數字全部計清楚

臨約最重要的財務條款包括：

1. 總樓價
2. 臨時訂金／細訂
3. 加付訂金／大訂
4. 成交時支付的樓價尾數

地產代理監管局資料指出，臨時訂金的金額屬買賣雙方協議事項；進一步訂金與臨時訂金合計通常會達至樓價的某一約定比例，而餘款則於成交時支付。

千萬不要只看「大約」

例如：

樓價：$8,000,000 細訂：$240,000 大訂：$560,000

那麼兩筆訂金合共是：

$800,000

成交尾數則應按合約及其他付款安排重新計算。

簽約前用計算機逐項核對，比憑心算安全得多。

5. 日期要逐個看：大訂日、正式合約日、成交日

至少應看清楚三件事：

• 何時支付進一步訂金；
• 何時簽正式買賣合約；
• 何時正式成交。

臨時買賣合約常見基本條款亦包括：正式合約日期、成交日期、進一步訂金及樓價尾數的付款安排。

日期不只是行政安排

例如買方可能需要時間：

• 申請按揭；
• 調動資金；
• 出售另一個物業；
• 安排印花稅；
• 處理聯名買家；
• 從海外匯款。

賣方則可能需要：

• 贖回原有按揭；
• 購買另一物業；
• 搬遷；
• 處理現有租客。

所以不要因為代理說「通常都是這樣」便接受一個實際上做不到的日期。

6. 傢俬和電器：留下甚麼、搬走甚麼，要寫清楚

如果樓價包括傢俬或電器，最好在臨約附註列明，例如：

• 冷氣機；
• 熱水爐；
• 雪櫃；
• 洗衣機；
• 抽油煙機；
• 入牆櫃；
• 窗簾；
• 燈飾；
• 飯桌；
• 梳化。

地產代理監管局亦指出，如樓價包括一批傢俬，可以在臨約中加入特別條款。

相反，如果買家要求賣家在成交前：

清走某件大型傢俬、拆走某裝置或還原某位置，亦應寫明。

實務上可做三件事

第一，列清單。

第二，拍照留底。

第三，成交前驗樓時逐項核對。

特別是二手舊電器，買家亦應了解其實際狀況，不宜單憑臨約列有「冷氣機一部」便理解為賣方保證該電器一定處於全新或特定性能狀態。

7. 地產代理佣金：不是法律規定「一定1%」

市場上常見有人以樓價百分比計算佣金，但法律上並沒有規定佣金一定是樓價1%。

地產代理監管局現行消費者指引明確表示：

佣金金額或比率由客戶與地產代理協商決定。

所以簽約前應看清楚：

• 買方需要支付多少；
• 賣方需要支付多少；
• 是固定金額還是百分比；
• 何時需要支付；
• 如果交易未能完成，佣金如何處理。

如果代理答應減佣，例如由1%減至0.5%，應將修改後的佣金白紙黑字記錄清楚。地產代理監管局亦曾提醒，不應把佣金金額留空。

8. 「備註」及附加條款可能比標準條款更加重要

很多特殊交易風險都藏在「備註」或附加條款中。

例如：

• 單位曾改建；
• 有僭建物；
• 有屋宇署命令；
• 有消防或維修命令；
• 大廈即將大型維修；
• 已有業主立案法團特別徵費；
• 誰負責清拆；
• 誰負責復原；
• 誰支付維修費；
• 成交前是否需要完成某項工程；
• 特殊交樓安排。

土地查冊可以顯示部分重要資料，例如註冊業主、未解除按揭，以及某些已註冊政府命令或產權負擔，因此買家最好在簽臨約前取得土地查冊資料作初步檢查。

但要注意：土地查冊不是完整的物業法律審查。

正式業權審查仍需要律師處理。

大廈維修尤其值得寫清楚

如果大廈已經通過大型維修，而成交後才到付款日期，究竟：

由原業主支付，還是新業主支付？

如果雙方已經達成協議，最好在臨約清楚寫明。地產代理監管局亦把成交前政府／法團要求的公共地方維修費由哪一方承擔，列作可在臨約寫明的特別條款。

9. 看清楚「撻訂」、「賠訂」和「必買必賣」

這是整份臨約其中最重要的部分。

某些常見臨約條款會訂明：

買方違約

買方不完成交易，可被沒收臨時訂金。

賣方違約

賣方可能要：

退回已收細訂，再支付相等於細訂的金額作補償。

俗稱「賠雙倍訂」。

但不是所有臨約的違約後果都完全相同。真正法律後果要看實際合約條文。

甚麼是「必買必賣」？

部分臨約會加入較強的條款，不讓違約一方單純以「撻訂」或「賠訂」便退出交易。

在適當情況下，守約一方可能尋求：

強制履行（specific performance）

即要求法院命令對方按照合約完成物業買賣。是否可以取得這項濟助，仍須視乎合約文字、案件事實及法院決定。

所以簽約前一定要問清楚：

「這份臨約究竟可以賠訂離場，還是屬於必買必賣？」

不能簽完才研究。

10. 訂金是否由律師「Stakeholder」託管？

這是買方非常值得留意的一項保障。

實務上，細訂未必一律由律師託管；地產代理監管局資料指出，臨時訂金一般可以直接支付賣方。

但是，如果物業仍有未解除按揭，便應特別注意。

地產代理監管局指出，在物業仍有未解除按揭的交易中，買方應獲提醒直接把訂金交予賣方的風險，以及安排由律師行以 stakeholder 身份託管細訂及大訂的好處。

尤其當：

賣方的按揭欠款可能高於成交時可用來贖樓的樓價餘款

即俗稱可能出現負資產／贖樓款不足問題時，訂金託管安排格外重要。亦建議可在臨約加入條款，由賣方律師以 stakeholder 身份保管訂金，直至確認按揭欠款不高於可用於清還按揭的樓價餘款。

重點不是支票抬頭而已

更重要的是臨約有沒有清楚訂明：

• 誰是 stakeholder；
• 甚麼情況下可以放款；
• 甚麼條件滿足後訂金才可交給賣方。

11. 簽完後要立即取得完整文件

不要簽完便只拿手機拍一頁相。

買賣雙方應保存完整交易文件。

買方通常應保留包括：

• 雙方已簽署的完整臨時買賣合約；
• 細訂支票／本票或付款證明副本；
• 地產代理協議；
• 有關佣金的書面紀錄；
• 土地查冊；
• 代理提供的物業資料；
• 傢俬及電器清單；
• 有關物業的平面圖或其他資料；
• 所有特別條款及附件。

之後將完整臨約盡快交給代表律師。

如需要按揭，也應按銀行要求盡快提交臨約及其他資料。

簽臨約前，最好再問自己這10條問題

在簽名之前，可以用以下清單再核對一次：

1. 賣方是否真的是註冊業主？ 2. 地址、車位、天台、平台或花園是否全部寫清楚？ 3. 是交吉還是連租約？ 4. 樓價、細訂、大訂和尾數是否計算正確？ 5. 正式合約日期及成交日期是否真的做得到？ 6. 傢俬和電器留下哪些？ 7. 佣金究竟是多少？有沒有留空？ 8. 有沒有僭建、維修令、大廈維修費或其他特殊問題？ 9. 違約是撻訂／賠訂便可退出，還是必買必賣？ 10. 訂金直接交賣方，還是由律師作 stakeholder 託管？

只要其中一項未搞清楚，都值得在簽之前再問。

常見問題 FAQ

臨時買賣合約簽了可以反悔嗎？

不能假設可以。

臨時買賣合約一般具有法律約束力。退出交易的後果要視乎實際合約中的違約條款，可能涉及沒收訂金、賠訂、佣金、其他損失，甚至在某些合約及情況下涉及強制履行。

未簽正式買賣合約，臨約是否仍有效？

一般仍然有效。

正式合約沒有簽成，不代表已簽署的臨時買賣合約自動失效。

買樓細訂一定是樓價3%嗎？

不是法律規定的固定百分比。

訂金金額是買賣雙方的合約安排；不同交易可以不同，所以應以已簽署臨約列明的金額為準。

地產代理佣金一定是樓價1%嗎？

不是。

佣金金額或比率可由客戶與地產代理協商，並應清楚以書面列明。

臨約有按揭，是否一定要把訂金交賣方律師？

並非所有交易均自動如此。但如果物業仍有未解除按揭，買方應特別考慮訂金託管安排及直接把訂金交給賣方的風險。

結語：臨約只有幾頁，但可能決定整宗交易

買樓可能是很多人一生其中最大的一項交易。

臨時買賣合約看似只是幾頁紙，但在簽署一刻，樓價、訂金、成交日期、交吉安排、違約責任及其他重要權利義務往往已經確定。

所以最重要的原則不是：

「簽了再交律師看。」

而是：

「不明白的條款，簽之前先搞清楚。」

尤其遇到連租約、負資產、贖樓款不足、僭建、維修令、大廈大型維修、特殊交樓條件或「必買必賣」條款，更應在簽署前先取得適當法律意見。

葉謝鄧律師行 YTT｜臨時買賣合約法律服務查詢

準備簽署臨時買賣合約，或對臨約條款、訂金託管、違約責任有疑問，歡迎向葉謝鄧律師行查詢。

查詢時，請註明是否已簽臨約、物業是否仍有按揭、成交日期，以及關注的條款。實際服務範圍及費用，應在了解個案後以書面報價及委託文件確認。

法律資訊聲明： 本文只提供香港物業買賣的一般法律資訊，不構成對任何個別交易的法律意見。不同地產代理使用的臨時買賣合約、附加條款及交易背景均可能不同，實際法律權利及責任應以個別合約及交易情況為準。