香港臨時買賣合約要睇清楚甚麼？律師提醒14個法律重點

簽「臨約」不是留位，而是正式承擔法律責任

香港二手樓買賣通常由簽署**臨時買賣合約（Provisional Agreement for Sale and Purchase）**開始。

很多買家及賣家看到「臨時」兩個字，以為只是確認價錢、落細訂，之後交給律師才正式處理。

法律上並不是這樣。

一份內容完整並已妥為簽署的臨時買賣合約，一般已是具有法律約束力的物業買賣合約。正式買賣合約通常是把雙方已同意的交易條件進一步詳細化，而不是讓其中一方重新決定買不買、賣不賣。

所以，從律師角度看，真正重要的問題不是：

「臨約填齊資料未？」

而是：

「我簽完這些條款後，法律上承擔了甚麼？」

以下 14 點尤其值得在簽署前看清楚。

1. 買方、賣方究竟是誰？

第一步不是看樓價，而是確認誰正在買、誰有權出售。

應核對買賣雙方姓名、身份資料；如賣方是有限公司，則要核對公司名稱、商業登記等資料。地產代理亦應將賣方身份與土地註冊處的註冊業主資料核對。

律師角度要再問：

• 如果物業有兩名或以上註冊業主，是否所有需要簽署的人都會簽？
• 如果有人代業主簽署，授權書是否有效及足以涵蓋這宗交易？
• 如果登記業主已離世，現在簽約的人是否已取得適當的遺產承辦權？

簽約人沒有權出售物業，不是一個可以留待成交前才慢慢處理的小問題。

2. 買的究竟是哪一個物業？

不要只看「XX 花園 8 樓 A 室」。

如果交易包括：

• 車位；
• 天台；
• 平台；
• 花園；
• 儲物室；
• 其他附屬部分，

應清楚列明。地產代理監管局亦指出，如果樓價包括車位、露台或天台，這些構成交易物業的一部分，應在合約中清楚識別。

律師角度：

「睇樓時代理話包」與「法律上確實包括在買賣內」是兩回事。

尤其天台、平台、花園及車位，還要進一步查看業權文件究竟給予甚麼權利。

3. 樓價、細訂、大訂及尾數有沒有計錯？

不要只核對總樓價。

至少要核對：

• 總樓價
• 臨時訂金／細訂
• 加付訂金／大訂
• 成交尾數

以及每筆款項的付款日期和收款人。

訂金比例並非法定固定數字，而是合約安排；市場慣例亦不能取代你實際簽署的文字。

一個容易忽略的法律問題

如果臨約寫：「大訂於簽署正式買賣合約時支付」，但正式合約最後沒有簽署，可能產生「大訂究竟何時到期」的爭議。

為避免爭議，最好在臨約清楚寫明加付訂金的確實付款日期。

4. 正式合約日和成交日真的做得到嗎？

臨約通常會訂明：

• 簽正式買賣合約日期
• 完成交易／成交日期

這兩個不是參考日期，而是合約時間表。

買方尤其要問：

• 銀行按揭能否趕及？
• 首期是否已準備？
• 是否需要出售另一物業套現？
• 海外資金能否及時到港？

賣方則要問：

• 現有按揭能否及時贖回？
• 是否需要處理租客？
• 能否如期搬走及交吉？

「銀行未批按揭」通常不能單純視為買方可以不完成交易的理由。

因此，簽臨約前先確認融資能力，往往比簽完才找銀行重要。

5. 是「交吉」還是「連租約」？

這兩個字可以完全改變買方取得物業時的法律及實際狀況。

一般交吉交易，賣方需要按合約在成交時提供空置管有權；如果是連租約出售，則必須清楚列明。

連租約買入時還應了解：

• 租約年期；
• 每月租金；
• 租客按金；
• 租約屆滿日；
• 是否欠租；
• 是否有續租權；
• 按金如何在成交時轉交。

律師角度

買入「一層樓」和買入「一層有現存租客法律權利的樓」，並不是同一件事。

6. 物業仍有按揭，訂金交給誰？

很多香港物業在出售時仍有銀行按揭，這本身很正常。

真正需要注意的是：

成交所得的樓價是否足夠贖回原有按揭？

如果可能出現樓價餘款不足以清還按揭的情況，直接把訂金交給賣方會增加買方風險。

地產代理監管局及 CLIC 都指出，在相關情況下可安排訂金由賣方律師以 stakeholder（保管人） 身份持有，以保障買方。

律師真正關心的是：

不是「張支票寫邊個名」這麼簡單，而是：

甚麼條件達成後，律師才可以把訂金放給賣方？

7. 賣方能否交出「良好業權」？

這是普通買家最難自行判斷、但對律師而言最重要的部分之一。

買樓不只是買一個可以住的單位，而是取得一套可以依法轉讓的業權。

正式買賣過程中，賣方一般須證明良好業權，而買方律師會審閱業權文件並提出業權質詢。

可能需要處理：

• 未解除按揭；
• 押記；
• 法院命令；
• 業權文件欠缺；
• 政府命令；
• 僭建；
• 改建；
• 土地契約問題；
• 過往轉讓問題。

所以「土地查冊睇落冇問題」並不等於律師已完成業權審查。

8. 「現狀出售」是不是代表買方甚麼都要接受？

不是。

臨約經常寫物業按現狀（as is）出售。

但地產代理監管局明確指出，「現狀出售」並不代表賣方可以要求買方接受未披露而影響物業的非法構築物或改建；相關問題仍可能構成業權缺點。

律師角度：

要分清楚：

「裝修舊、冷氣唔凍」

和

「存在影響業權的僭建／違例改建」

是兩類完全不同的問題。前者可能只是物業狀況；後者可能影響業權、按揭甚至成交。

9. 傢俬、電器和固定裝置包括甚麼？

如果賣方答應留下：

• 冷氣；
• 雪櫃；
• 洗衣機；
• 熱水爐；
• 抽油煙機；
• 燈飾；
• 入牆櫃；
• 傢俬，

最好列明。

不要只寫：「連全屋傢俬電器」

如果某些物品對交易很重要，應具體列出。

正式買賣合約通常亦會進一步處理傢俬及裝置以甚麼狀況出售，以及賣方是否提供品質保證等問題。

10. 大廈維修費、特別徵費由誰負責？

這是非常容易在成交前後爆發爭議的一項。

例如業主立案法團在簽約前已經通過：大廈維修每戶 HK$150,000，但付款日期是在成交後。

究竟是：

舊業主付？

還是：

新業主付？

不能單純以「邊個收到張單就邊個畀」處理。

地產代理監管局亦建議，對於成交前已發出的政府、法團或管理處維修命令／通知，買賣雙方應在臨約階段清楚協議由哪一方承擔。

11. 地產代理佣金是多少？交易失敗還要不要付？

佣金不應只靠口頭說：「到時再傾。」

應看清楚：

• 買方佣金；
• 賣方佣金；
• 金額／百分比；
• 付款日期；
• 如果交易未完成，佣金如何處理。

某些臨約亦可能訂明違約方須承擔代理佣金；但相關條款仍須受合約法原則約束，例如不能以不可執行的懲罰性條款方式處理。

12. 「撻訂／賠訂」是否真的可以隨時退出？

這是最容易產生重大誤解的一項。

有些臨約設有俗稱：撻訂／賠訂條款

例如買方在指定條件下退出便損失細訂；賣方退出則退還細訂再支付相等金額。

但這不是香港所有臨約必然具有的退出權。真正法律效果要看實際文字。

如合約設有容許取消交易的例外條款，行使時必須嚴格遵守合約所訂期限。

所以簽之前一定要問：

「我這份臨約係咪真係可以賠訂走？」

不要到樓價升跌後才第一次研究這條。

13. 如果是「必買必賣」，違約可能不只是賠錢

這是最需要律師提醒客戶的法律後果之一。

如果合約並沒有給予單純以撻訂／賠訂退出的權利，守約方可能不只要求賠償。

在合適的物業買賣案件中，可能涉及：

Specific Performance — 特定履行

即要求法院命令違約一方按照合約完成買賣。

所以賣方不能簡單認為：「樓價升咗，我賠返雙倍細訂就可以賣畀第二個。」

買方亦不能假設：「銀行唔批按揭，我撻咗細訂就完。」

真正後果由臨約文字決定。這就是為甚麼臨約不能只當作地產代理的一張成交表格。

14. 「備註／特別條款」往往才是整份臨約最危險的位置

標準印刷條款大家通常差不多。

真正改變交易風險的，很多時是最後手寫或打字加入的幾行。

例如：

• 「買方接受現有僭建。」
• 「賣方毋須清拆。」
• 「買方成交前可入屋裝修。」
• 「買方購入後自行處理政府命令。」
• 「大廈維修費由買方負責。」
• 「此交易必買必賣。」
• 「成交以銀行批出按揭為條件。」

每一句都可能改變雙方原有權利。

地產代理監管局亦把傢俬、成交前裝修及大廈維修費分配等列為常見特別條款事項。

律師角度最重要的一句：

手寫條款不是「備註咁簡單」，而是合約條款。如果與印刷條款有衝突，更可能直接產生合約解釋爭議。

律師看臨約，與普通人看臨約有甚麼不同？

普通買家通常看：

• 樓價啱唔啱？
• 幾時成交？
• 細訂幾多？

律師會再看：

• 簽約人有沒有權簽？
• 物業描述是否完整？
• 業權有沒有潛在問題？
• 訂金是否安全？
• 按揭未批是否仍須成交？
• 僭建是否可能構成業權問題？
• 交吉的法律責任是甚麼？
• 特別條款是否把風險轉給其中一方？
• 違約究竟是賠訂，還是可能被要求強制完成交易？

這些才是臨時買賣合約真正的法律風險。

簽臨約前，律師建議最後問自己這 14 條

1. 賣方真係註冊業主？
2. 所有業主都會簽？
3. 車位、平台、天台、花園有冇寫入？
4. 樓價、細訂、大訂、尾數計啱未？
5. 所有付款日期做得到？
6. 按揭趕唔趕得切？
7. 交吉定連租約？
8. 原有按揭點贖？
9. 訂金由邊個保管？
10. 有冇僭建、命令或業權問題？
11. 大廈維修費邊個畀？
12. 傢俬電器包啲乜？
13. 違約究竟可以賠訂走，定必買必賣？
14. 所有手寫特別條款，我真係明白法律後果？

如果其中一條答案是：「唔知，代理話應該冇問題。」

那一條正正就是簽名前應該再查清楚的地方。