買樓訂金要交給誰？臨約訂金託管（Stakeholder）安排與風險

簡單答案

在香港二手樓買賣，臨時訂金（細訂）未必一律由律師託管；實務上，臨時訂金一般可以直接支付賣方。

但是，如果物業仍有未解除的按揭，買方應特別考慮由律師行以 stakeholder（託管人）身份保管訂金，而不是直接把訂金交給賣方。

尤其在賣方按揭欠款可能高於成交時可用來贖樓的樓價餘款——即俗稱可能出現「負資產／贖樓款不足」的交易中，訂金託管安排格外重要。

本文集中說明：訂金應交給誰、stakeholder 託管的作用、甚麼情況下應採用，以及臨約應寫清楚的事項。

一、訂金可以直接交給賣方嗎？

可以。臨時訂金的支付方式屬買賣雙方協議事項，一般可以直接支付賣方。

不過，「可以」不等於「所有情況都適合」。是否直接交賣方，應視乎物業是否有未解除按揭、賣方贖樓能力，以及買方希望取得的保障。

二、甚麼是 stakeholder 託管？

Stakeholder 託管，是指訂金不直接交給賣方，而是由律師行以託管人身份保管，直至符合臨約訂明的放款條件，才把訂金發放給賣方。

這項安排的重點，不在於支票抬頭，而在於：

• 誰是 stakeholder；
• 甚麼情況下可以放款；
• 甚麼條件滿足後訂金才可交給賣方。

換言之，訂金在成交前由一個中立的第三方保管，避免賣方在交易未能完成時已取得並使用訂金。

三、為甚麼「仍有按揭」的交易要特別留意？

當物業仍有未解除按揭，買方直接把訂金交給賣方存在風險。

地產代理監管局指出，在這類交易中，買方應獲提醒直接把訂金交予賣方的風險，以及安排由律師行以 stakeholder 身份託管細訂及大訂的好處。

原因與贖樓有關：賣方需要用售樓款清還原有按揭，銀行才會解除物業抵押。如果賣方的按揭欠款接近甚至高於成交時可用的樓價餘款，便可能出現贖樓款不足的問題。一旦賣方未能成交，而訂金早已被賣方收取並動用，買方追討的難度便會增加。

四、負資產／贖樓款不足時，訂金託管為何更關鍵

在可能出現負資產或贖樓款不足的交易中，訂金託管安排格外重要。

建議可在臨約加入條款，由賣方律師以 stakeholder 身份保管訂金，直至確認按揭欠款不高於可用於清還按揭的樓價餘款。

這項條款的作用，是確保在確認賣方有能力完成贖樓之前，訂金不會先行落入賣方手中。對買方而言，這是一項務實的保障；對賣方而言，則應先確認訂金的保管及發放條件，不宜把尚未可自由提取的款項，預先列作其他用途的資金。

五、臨約應寫清楚的訂金託管事項

訂金託管不是只寫「訂金由律師託管」一句便足夠。建議在臨約清楚訂明以下各點：

1. 誰擔任 stakeholder——是賣方律師、買方律師，還是雙方同意的其他律師行；
2. 託管金額——細訂、大訂，還是兩者均託管；
3. 放款條件——甚麼條件滿足後訂金才可交給賣方（例如確認按揭欠款不高於可用樓價餘款）；
4. 未能成交的處理——若交易未能完成，訂金如何退還或處理；
5. 放款時間——在成交時如何配合贖樓及付款安排發放。

把這些事項寫清楚，比事後爭論「訂金應該由誰保管」穩妥得多。

六、訂金託管與成交資金的關係

訂金託管處理的是訂金的保管與發放，不等於解決整宗交易的資金問題。

即使採用訂金託管，買方仍應在簽約前核實：

• 銀行確認的贖樓金額；
• 賣方需要補付的差額及其來源；
• 成交時實際需要備妥的現金。

訂金託管是降低風險的安排，不是代替核實贖樓額與成交資金。

七、買方與賣方各自的注意事項

買方

• 在簽約前向律師查詢是否需要訂金託管，以及何時可以發放；
• 如物業仍有按揭，特別考慮託管安排及直接交賣方的風險；
• 保留訂金支票／本票或付款證明副本。

賣方

• 先確認訂金的保管及發放條件；
• 不宜把尚未可自由提取的訂金，預先列作其他用途的資金；
• 如已收取並使用部分訂金，應在成交資金核算中如實交代。

八、訂金託管常見問題

1. 細訂一定要由律師託管嗎？

不一定。臨時訂金一般可以直接支付賣方。但在物業仍有未解除按揭的交易中，託管安排才尤其值得考慮。

2. 訂金託管會否延誤成交？

託管安排的目的是保障訂金安全，而非拖延交易。只要臨約清楚訂明放款條件及時間，託管可與成交流程配合處理。

3. 訂金直接交賣方，出事點算？

若賣方其後未能成交而訂金已被收取並動用，買方追討的難度會增加。這正是仍有按揭的交易建議採用託管的原因。

4. 託管條款可以臨約先寫、正式合約再補嗎？

臨約一經簽署一般已具約束力。訂金託管安排最好在簽臨約時便寫清楚，而不是等到正式合約階段才補。

5. 訂金託管等於保證賣方能成交嗎？

不是。託管保障的是訂金的保管與發放，不等於保證賣方能夠完成贖樓或成交。賣方的成交能力仍須另行核實。

葉謝鄧律師行 YTT｜訂金託管與臨約查詢

對臨約訂金託管條款、仍有按揭交易的訂金安排，或賣方贖樓款不足的風險有疑問，歡迎向葉謝鄧律師行查詢。

查詢時，請註明物業是否仍有按揭、是否已簽臨約、成交日期，以及關注的訂金安排。實際服務範圍及費用，應在了解個案後以書面報價及委託文件確認。

法律資訊聲明： 本文只提供香港物業買賣的一般法律資訊，不構成對任何個別交易的法律意見。不同交易的臨約條款、按揭安排及背景均可能不同，實際法律權利及責任應以個別合約及交易情況為準。